Сфера недвижимости многогранна и участвует в огромной массе социальных, экономических и правовых отношений, связанных с различными формами собственности, государственным и общественным регулированием различных сторон жизни и деятельности общества.

Определение недвижимости как объекта управления в законодательно обоснованном правовом пространстве управления недвижимостью впервые приведено в Гражданском кодексе Российской Федерации от 1994 г., которым было также введено деление всего имущества на движимое и недвижимое.

Понятие недвижимости дано в п. 1 ст. 130 ГК. При этом выделяются следующие взаимосвязанные признаки недвижимости.

Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и которым может обладать человек. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона.

Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.

В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).

К недвижимому имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ относятся: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, объекты незавершенного строительства.

Гражданско-правовые сделки можно было осуществлять только с объектами недвижимости, права на которые возникли. Объекты, находящиеся в стадии строительства и построенные, но не зарегистрированные в установленном порядке, объектами недвижимости Гражданским кодексом РФ не признавались. Соответственно до регистрации прав они не могли быть объектами оборота. Таким образом, государство регулировало владение, пользование и распоряжение недвижимостью на всех стадиях ее создания, в том числе и в отношении объектов, права на которые не зарегистрированы, регистрировало соответствующего правообладателя.

В ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними» от 1998 г. дан более широкий перечень объектов недвижимости по сравнению со ст. 130 ГК. Так, наряду с объектами, указанными в ст. 130 Гражданского кодекса, в данном законе включены жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

В ст. 130 ГК РФ среди объектов недвижимости называли также обособленный водный объект, которым (в соответствии с нормами водного законодательства) признавали небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Федеральным законом «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» от 2006 г. в ст. 130 ГК были внесены изменения — обособленные водные объекты исключены из числа объектов недвижимости. По общему правилу водные объекты находятся в собственности Российской Федерации.

Исключение составляют пруды и обводненные карьеры, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому или юридическому лицу. Эти пруды и обводненные карьеры принадлежат на праве собственности собственнику земельного участка (ст. 8 Водного кодекса РФ).

В порядке исключения к недвижимости Гражданским кодексом РФ также отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130).

Многие объекты недвижимости представляют собой сложное сочетание различных видов недвижимости, образующих единое целое, предполагающее использование их по общему назначению (ст. 134 ГК).

Всем объектам недвижимости присущи следующие экономические характеристики: - материальность. Например, международные стандарты оценки, давая определение недвижимости, подчеркивают, что это материальная, осязаемая вещь в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также находящимися над или под ней коммуникациями и сооружениями; -стационарность; - физические характеристики [размеры, форма, различные улучшения, поверхностный и подпочвенный слой, дренаж, ландшафт, подъездные пути и другие коммуникации окружающей природной среды, степень антропогенного износа (кроме участков) и другие показатели];- полезность.

Недвижимость удовлетворяет насущные материальные потребности человека, позволяя осуществлять присущие ему общественные функции: труд, быт и отдых; пригодность для использования в качестве экономического ресурса; долговечность (у объектов недвижимости период использования значительно продолжительнее, чем у других товаров);- практическая вечность земельных участков (при правильном их использовании); - разнородность, уникальность и неповторимость; - ликвидность (эта характеристика очень важна для инвестора, так как по сравнению с акциями и облигациями недвижимость низколиквидная).

Из ст. 130 ГК РФ следует, что основной признак, отличающий движимое имущество от недвижимого — обязательность регистрации последнего.

Недвижимое имущество может быть делимым или неделимым.

Делимое имущество — имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйство признают неделимой недвижимостью и ее нельзя продать по частям).

Недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, которые обычно называют существенными. Это такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимой вещью и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части. Недвижимые вещи и их существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенная часть жилого дома — лифт и лифтовое оборудование.

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит ей и связана с ней общим назначением (например, насос для водоснабжения). На принадлежность могут распространяться права и обязанности, предметом которых является недвижимая

вещь. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет соответствующее распоряжение правомочного лица.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения, устанавливаемые на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обременения снижают стоимость недвижимой вещи, так как ограничивают сферу владения, использования и распоряжения недвижимостью.

Существенная характеристика недвижимости — ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение — это цель, для которой можно использовать недвижимую вещь. Например, целевое назначение земельного участка — это установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Разрешенное использование — это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременений и ограничений в использовании. Разрешенное использование земель устанавливают органы государственной власти и хозяйственного управления на основании существующего законодательства.

Для реализации дифференцированного подхода объекты недвижимости целесообразно классифицировать в зависимости от существенных признаков, таких как происхождение, особенности хозяйственного использования, структура и масштабы оборота объектов недвижимости.

Например, по происхождению объекты недвижимости подразделяют на естественные — природные (например, лесной массив) и искусственные — антропогенные (например, постройки). В свою очередь, естественные земельные участки (под сельскохозяйственное и лесохозяйственное использование и пр.) и природные комплексы (водные объекты, месторождения полезных ископаемых и пр.) дифференцируют по видам и уровням их эксплуатации, а искусственные объекты (постройки) классифицируют по видам постройки: жилые, офисные, торговые и т. д.

Свободные земельные участки в зависимости от площади подразделяют на земельные массивы и отдельные земельные участки, а искусственные объекты (постройки), в частности жилые постройки, по этому же критерию подразделяют на комплексы зданий (микрорайон, дачный поселок и пр.) и отдельно стоящие здания (жилой дом, гостиница, мотель и пр.).

законодательных, нормативных, методических актах и ведомственных документах применяют классификацию объектов по различным признакам: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве владения, пользования, распоряжения).

В связи с тем что в ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221, вступившем в силу с 1 марта 2008 г., приведен следующий исчерпывающий перечень объектов недвижимости, в отношении которых осуществляется кадастровый учет (земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, а также подземные сооружения), рассмотрим более подробно характеристики только этих объектов.

В соответствии с Земельным кодексом РФ земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с Федеральным законодательством.

В свою очередь, границы земельного участка — замкнутый контур, территориально ограничивающий земельный участок, состоящий из линий между межевыми знаками.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (ныне Росреестр).

Таким образом, под земельными участками гражданским законодательством понимаются участки земной поверхности, отграниченные от других участков установленными на местности межевыми знаками (участок земной поверхности с установленными границами). Площадь земельного участка — производная характеристика от его границ. Поэтому объектом права собственности, объектом недвижимости является не земля как таковая, а земельный участок, границы которого определены надлежащим образом. Только земельный участок может быть объектом гражданско-правовых сделок, объектом передачи в порядке разграничения.

Действующая норма законодательства гласит о том, что для удостоверения границ земельного участка необходима постановка его на кадастровый учет, с момента которого земельный участок и возникает как объект земельного правоотношения. Свойства земельного участка, возможность его надлежащего использования определяются как его природными характеристиками, так и его режимом, устанавливаемым актами органов государственной власти и местного самоуправления.

Под природными свойствами следует понимать уровень плодородия почв, их состав, наличие загрязнений; наличие общедоступных полезных ископаемых, которые могут быть использованы собственниками земельного участка без оформления лицензий на недропользование в установленном порядке. Также к природным свойствам можно отнести наличие многолетних насаждений, видовой состав растительного и животного мира. Под составляющими режима земельного участка следует понимать его категорию, виды разрешенного использования, градостроительные и иные обременения: охранные зоны, санитарно-защитные зоны и т. п. Также к составляющим режима земельного участка следует отнести установленные публичные сервитуты.

В современных условиях России земельные участки — один из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе объектов недвижимости по следующим причинам:

- специфичность данного объекта;

- неразработанность нормативно-правовой базы;

- неразвитость земельного рынка в стране.

Земельный участок в отличие от других объектов недвижимости имеет следующие особенности:

- является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

- возможность многоцелевого использования земли:

- как главного средства производства в сельскохозяйственной и лесной отрасли;

- как средства производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

- как пространства для социально-экономического развития, в том числе пространственного базиса для размещения других объектов недвижимости;

- земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает территориальную, экономическую, продовольственную и экологическую безопасность государства.

Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно и как природного, и как хозяйственного объекта;

- в отличие от других объектов недвижимости при определении стоимости земельных участков не применяют понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земельных ресурсов, количество которых ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается;

- земля в Российской Федерации — основа жизни и деятельности проживающих народов, и поэтому ее использование и охрана обязательны.

Большое значение при характеристике земельного участка как объекта недвижимости имеет категория земли, так как она обусловливает правовой режим, разрешенное использование и различные обременения, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель: земли сельскохозяйственного назначения;

- земли населенных пунктов;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;

- земли особоохраняемых территорий;

- земли лесного фонда; земли водного фонда;

- земли запаса.

Понятия «здание» и «сооружение» не закреплены на законодательном уровне.

Однако согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 359, к зданиям (кроме жилых) относятся здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначение которых — создание условий (защита от атмосферных воздействий

и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения  материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Здания подразделяют на основные и служебные. К основным относят здания, являющиеся главными по капитальности постройки, архитектурным признакам и по своему назначению. Строения, выполняющие обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебным (сараи, бытовки, мастерские, гаражи и т. п.).

Основные признаки группировки зданий:

- этажность: одноэтажные, двухэтажные, многоэтажные;

- вид освещения: естественное (верхнее, боковое), искусственное, совмещенное;

- система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционированная);

- температурный режим: отапливаемые, неотапливаемые;

- транспортное оборудование: крановое, подвесное, бескрановое;

- вид строительного материала: каменные, деревянные, смешанные, саманные, глинобитные, панельные;

- капитальность: особо капитальные, обыкновенные, облегченные, рубленые;

- срок службы: 100, 80, 65, 40, 20 лет.

Здания также можно разделить на следующие группы:

- жилая недвижимость;

- производственная недвижимость (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи, склады, промышленные здания и т.д);

- лечебно-оздоровительная и другая социальная недвижимость (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы, пансионаты, лагеря и т. д.);

- учебно-воспитательная недвижимость (детские сады и ясли, школы искусств, музыкальные, художественные, хореографические, училища, техникумы, институты, УПК и т. д.);

- культурно-просветительская недвижимость (библиотеки, архивы, музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры, театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);

- специальные здания (административные здания, памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.).

В названном классификаторе также приведено определение сооружения.

Это инженерно-строительные объекты, назначение которых — создание условий, необходимых для процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например: автомобильная дорога в установленных границах — земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановка дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге сооружения, — ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров.

К сооружениям также относятся законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи и др.

Классификацией сооружения:

- по функциональному назначению (коммуникационные, транспортные, водоканализационные, устройства для размещения технического оборудования, прочие сооружения);

- виду строительного материала (земляные и деревянные, каменные и кирпичные, металлические, железобетонные);

- капитальности (прочные, особо прочные, вековой прочности);

- сроку службы (8…15, 20…30, 40…75, 100…200 лет).

По значению для народного хозяйства и культурной жизни страны, а также в зависимости от административного подчинения все сооружения можно классифицировать по частным признакам. Так, автомобильные дороги могут быть разделены на следующие группы:

- магистральные дороги общегосударственного значения, предназначенные для автомобильных сообщений на большие расстояния между крупными административными промышленными и культурными центрами России и важнейшими экономическими районами государства;

- магистральные дороги республиканского значения для дальних автомобильных сообщений между областями, республиками и центрами республиканского значения;

- дороги областного значения, обслуживающие связи районов и крупных предприятий с областными и краевыми центрами и железнодорожными станциями, пристанями;

- дороги районного значения для связи между районными центрами, населенными пунктами и крупными местными промышленными предприятиями, сельскохозяйственными организациями;

- курортные дороги преимущественно для пассажирских сообщений в курортных городах, районах;

- городские дороги и дороги населенных пунктов, обслуживающие внутренние пассажирские и грузовые перевозки;

- дороги отдельных организаций и предприятий, предназначенные для внутрихозяйственных перевозок или служащие подъездами от этих предприятий к общей дорожной сети.

Возможны и другие классификации объектов недвижимости. Например, дополнительно можно выделить объекты незавершенного строительства, на которых действуют особые процедуры как при их оценке, так и при продаже, поскольку государство является собственником большинства замороженных строек. Причем возможно изменение как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

Понятие «помещение» ранее было закреплено в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», где под ним понималась единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.

На данный момент законодательно закреплено определение жилого помещения. Согласно ч. 2 ст. 15 и ст. 16 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ жилым помещением признают изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относят:

- жилой дом, часть жилого дома;

- квартиру, часть квартиры;

-  комнату.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливает Правительство РФ (ч. 3, 4 ст. 15 ЖК РФ).

Соответствующие правила содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденном постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Действие этого Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п. 2). Действие этого акта не распространяется на жилые помещения, находящиеся в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 3).

Под жилым домом понимают индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признают структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой считают часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Государственную регистрацию помещения осуществляют в случаях, когда оно является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права — квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права — комната).

Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что это помещение не предназначено для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т. д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.

Под объектом незавершенного строительства в законодательстве понимается объект недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 24 июля 2007 г.) право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется при наличии:

- документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок (право пользования данным земельным участком);

- разрешения на строительство;

- проектной документации;

- документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.